De VME als consument: nieuwe contractrechten en opzegregels in {jaar}

Jarenlang bevond de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) zich in een juridisch grijs gebied. Omdat ze een ondernemingsnummer heeft, werd ze door leveranciers vaak behandeld als een professioneel bedrijf. Dit betekende dat VME’s vastzaten aan wurgcontracten met bijvoorbeeld liftfirma’s of energieleveranciers, inclusief jarenlange stilzwijgende verlengingen en hoge opzegvergoedingen.

Sinds maart 2024 is dit fundamenteel veranderd. Een nieuwe wet bepaalt dat de meeste VME’s voortaan als consument worden beschouwd, wat u als zelf-beherende mede-eigenaar enorme voordelen en besparingen oplevert.

Wanneer is uw VME een consument?

Niet elk gebouw geniet automatisch van deze bescherming. De wet hanteert een duidelijk criterium:

• De 75%-regel: Minstens 75% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen moet verbonden zijn aan kavels die een niet-professionele bestemming hebben (wonen).
• Hoe controleert u dit? Kijk in de basisakte. Als meer dan 25% van de duizendsten is toegewezen aan winkels, kantoren of dokterspraktijken, wordt de VME nog steeds als een onderneming gezien. Is uw gebouw hoofdzakelijk residentieel? Dan bent u voortaan een consument.

De twee grootste voordelen

De status van consument geeft de VME twee krachtige wapens in handen bij het afsluiten en opzeggen van contracten:

Makkelijker opzeggen na verlenging

Dit is de belangrijkste vernieuwing. Voorheen konden contracten (voor lift, brandbeveiliging, tuinonderhoud) telkens met jaren tegelijk stilzwijgend worden verlengd.

• Nieuwe regel: Zodra een contract van bepaalde duur stilzwijgend wordt verlengd, kan de VME dit op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van maximaal twee maanden, zonder dat daarvoor een schadevergoeding verschuldigd is.

Bescherming tegen onrechtmatige bedingen

Als consument is de VME nu beschermd tegen “kleine lettertjes” die een onevenwicht scheppen tussen de vereniging en de leverancier. Bedingen die bijvoorbeeld de aansprakelijkheid van de firma volledig uitsluiten of de VME een buitensporige boete opleggen bij een kleine fout, kunnen nietig worden verklaard.

Geldt dit ook voor oude contracten?

Ja! Een zeer gunstig aspect van deze wet is dat er geen overgangsperiode is. De nieuwe regels gelden ook voor lopende contracten die vóór maart 2024 zijn afgesloten. Als uw gebouw aan het 75%-criterium voldoet, kunt u vandaag nog een oud, verlengd contract opzeggen met respect voor de twee maanden termijn.

Veelgestelde vragen (Q&A)

1. Hoe weet ik of mijn VME als consument wordt beschouwd?

Een VME is een consument wanneer minstens 75% van de aandelen (duizendsten) verbonden zijn aan residentiële kavels. Dat percentage vind je in de basisakte. Zijn er meer dan 25% winkels, kantoren of praktijken, dan blijft de VME een onderneming.

2. Moet de VME bewijzen dat ze een consument is bij een opzegging of betwisting?

Ja. De VME moet aantonen dat ze aan de 75%-regel voldoet. Verwijs in je communicatie naar de basisakte en vermeld dat de residentiële kavels meer dan 75% van de aandelen vertegenwoordigen.

3. Tellen garages, kelders en bergingen mee voor de 75%-regel?

Ja. Alle kavels tellen mee volgens hun bestemming in de basisakte. Een garage of kelder die hoort bij een appartement wordt als residentieel beschouwd.

4. Wat als ons gebouw 70% woningen en 30% kantoren heeft?

Dan wordt de VME niet als consument gezien. Je valt dan onder de B2B‑wetgeving, die wel enige bescherming biedt, maar niet de korte opzegtermijn van twee maanden na stilzwijgende verlenging.

5. Geldt de consumentenbescherming ook voor het contract met de syndicus?

Ja. Als de VME een consument is, gelden de regels rond onrechtmatige bedingen ook voor de syndicusovereenkomst. Let op: een syndicusmandaat mag nooit stilzwijgend verlengd worden (Artikel 14), maar de consumentenregels zijn wel van toepassing.

6. Kunnen we ook oude contracten opzeggen onder de nieuwe regels?

Ja. De wet heeft geen overgangsperiode. Als je VME aan de 75%-regel voldoet, kan je ook lopende, stilzwijgend verlengde contracten opzeggen met een opzegtermijn van maximaal twee maanden.

7. Bij welke rechtbank moet een VME‑consument een leverancier dagvaarden?

Door de nieuwe wet kan een VME‑consument vaker terecht bij de burgerlijke rechter (Vrederechter of Rechtbank van Eerste Aanleg). Voorheen was de ondernemingsrechtbank meestal bevoegd, maar dat is niet langer altijd het geval.